Verhuisservice Alle banken vergelijken Webcam advies Gratis ori├źntatiegesprek Zonnepanelen en verduurzamen
Deze website maakt gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies. Door gebruik te maken van deze website, geef je aan akkoord te zijn met het gebruik van cookies.

Sluiten

Lenen / krediet

Je wilt gaan scheiden of de samenlevingsoverkomst beëindigen? In deze roerige tijden kan je alle juridische en financieel hulp goed gebruiken maar waar start je je zoektocht.

Mediation of scheiding en eigen woning

Bij een scheiding is vaak sprake van een woning die verdeeld moet worden. Neemt één van beide de woning over, dan komt al snel de discussie op: tegen welke waarde? Soms wordt aangesloten bij een taxatiewaarde, maar ook de WOZ-waarde of ouderwets onderhandelen is veel voorkomend. In de praktijk wordt er met enige regelmaat over gesproken dat afwijken van de WOZ-waarde een schenking tot gevolg heeft, maar is dit wel zo?

Bij een scheiding vormt de gezamenlijke eigen woning vaak een probleem. Het huis moet verkocht worden, of één van beide partners blijft erin wonen. De partner die erin blijft wonen moet de vertrekkende partner uitkopen, maar niet in alle gevallen. Er zijn diverse scenario’s die wij graag kort toe willen lichten.

Het verdelen van bezittingen en schulden moeten ex-partners onderling zo goed mogelijk regelen. Het probleem wordt vaak gevormd door de eigen woning. Indien het financieel mogelijk is, kan één van beide in het huis blijven wonen. Een andere optie is om het huis te verkopen en de opbrengsten of de schulden vervolgens samen te delen. De meeste huwelijken zijn in  gemeenschap van goederen, wat betekend dat de bezittingen onderling gelijk verdeeld moeten worden bij een eventuele scheiding. Trouwen onder huwelijkse voorwaarden is weer anders want daar is de verdeling afwijkend.

De keuze is gemaakt en jullie gaan de woning verkopen.

Na verkoop van het huis is er een overwaarde of er resteert een schuld. Bij een schuld is het huis verkocht voor een bedrag waarmee de hypotheekschuld niet kon worden afbetaald. De eventuele overwaarde moet in de boedelverdeling worden meegenomen. Als er een schuld overblijft moet deze onderling verdeeld worden. In principe krijgt iedere partner de helft van de schuld mee. Indien de hypotheek was afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), is kwijtschelding van de schuld onder voorwaarden mogelijk.

Eén van de partners wil in het huis blijven wonen.

Je krijgt dan twee mogelijkheden namelijk:

  1. De marktwaarde van het huis is hoger dan de hypotheekschuld (huis staat onderwater, restschuld)
  2. De marktwaarde is lager dan de hypotheekschuld en je heb overwaarde.

(1)Als er overwaarde in zit, moet de partner die erin blijft wonen de ex-partner uitkopen. Dit hoeft niet direct met geld,want er kunnen ook andere afspraken worden gemaakt. De overwaarde valt in de boedelverdeling. De ex-partner die er niet in blijft wonen krijgt bijvoorbeeld een groter deel van de te verdelen bezittingen. Er wordt vaak een extra hypotheek afgesloten om de vertrekkende partner uit te kopen.

(2)Bij scenario twee is de marktwaarde lager dan de schuld op het huis. Er zit dus geen overwaarde in het huis, maar een schuld. In dat geval moet de partner die het huis op naam krijgt gecompenseerd worden voor deze schuld in de stenen.

Ook het geen wat gespaard is : kapitaal-leven-belegging-polis moet worden meegenomen

In de meeste hypotheken wordt de aflossing van de hypotheekschuld opgebouwd in een kapitaalverzekering. Voorbeelden hiervan zijn de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. De waarde in deze verzekering moet ook in de verdeling worden meegenomen. Dit vermogen vormt namelijk een deel van de hypotheek.

Mediation of Scheiden vergt financiële begeleiding

Zoeken naar een goede oplossing voor de eigen woning hoeven huiseigenaren niet zelf te doen. De onafhankelijke adviseur biedt hulp. Niet alleen de hypotheek, ook de verzekeringen moeten aangepast worden aan de nieuwe situatie. Door het in één keer goed te regelen, kunnen er veel problemen voorkomen worden.

Case:
Bij een scheiding is vaak sprake van een woning die verdeeld moet worden. Neemt één van beide de woning over, dan komt al snel de discussie op: tegen welke waarde? Soms wordt aangesloten bij een taxatiewaarde, maar ook de WOZ-waarde of ouderwets onderhandelen is veel voorkomend. In de praktijk hoor ik met enige regelmaat dat afwijken van de WOZ-waarde een schenking tot gevolg heeft, maar is dit wel zo?

Tijdens een kroegentocht in Utrecht loopt Cas de mooie Dorien tegen het lijf. Een klassiek gevalletje van liefde op het eerste gezicht, hij is verkocht. De liefde is wederzijds en al snel volgt een huwelijk. Ruim 10 jaar later is de liefde bekoeld en voelen ze zich benauwd door de dagelijkse sleur. Samen besluiten ze dat dit het niet is, ze gaan scheiden. In de mediation wordt afgesproken dat Cas de woning tegen taxatiewaarde over gaat nemen. Alle afspraken worden op papier gezet en de scheiding afgewikkeld. Zoals afgesproken gaat Cas kort daarna naar de hypotheekadviseur om ook de daadwerkelijke overname van het huis te regelen.

De hypotheekadviseur

Bij de hypotheekadviseur worden de cijfers op een rijtje gezet.

Taxatiewaarde         €   400.000
Hypotheek                €   250.000
WOZ-waarde            €   340.000

Op basis van de inkomensgegevens van Cas is het overnemen van de woning geen probleem. Alles lijkt in orde, maar dan komt de adviseur ineens met een probleem. Hij geeft aan dat afwijken van de WOZ-waarde een schenking tot gevolg heeft. Cas vindt dit maar een raar verhaal, ze hebben toch niet voor niets een taxatie laten doen. De adviseur houdt echter voet bij stuk. De WOZ-waarde moet worden gebruikt, dat staat volgens hem in de belastingwet. Hanteren van de taxatiewaarde resulteert volgens hem in een schenking van € 30.000 belast tegen 30% schenkbelasting. De overname van de woning dreigt stuk te lopen, voor Cas reden om advies in te winnen bij een fiscalist.

Wel of geen schenking?

De fiscalist legt uit dat de WOZ-waarde onder omstandigheden inderdaad van belang kan zijn, maar dat die regel alleen geldt als de woning ook het object van schenking is. Een vrij theoretisch verhaal, waar zeer recent nog de nodige jurisprudentie over is verschenen. Van belang is echter dat bij Cas en Dorien helemaal geen schenking heeft plaatsgevonden. Een verdeling op basis van taxatiewaarde – waarbij aannemelijk is dat deze waarde gelijk is aan de waarde in het economisch verkeer van de woning – resulteert tenslotte niet in een verrijking van Cas (overnemer) ten laste van het vermogen van Dorien (verkoper). Nu er geen sprake is van een schenking kan de WOZ-waarde als waarderingsfictie überhaupt niet spelen. De woning kan dus zonder problemen worden overgenomen tegen de taxatiewaarde. Cas haalt opgelucht adem, brengt de hypotheekadviseur op de hoogte en niet veel later wordt de overname gerealiseerd.

In deze op de praktijk gebaseerde casus was al met al slechts sprake van een storm in een glas water. Dat neemt niet weg dat de verdeling van de woning bij een scheiding wel wat aandacht verdient. Om schenkbelastingaspecten te voorkomen dient aansluiting te worden gezocht bij de waarde in het economisch verkeer. Hoewel de WOZ-waarde elk jaar wordt vastgesteld, gebaseerd op vergelijkingsobjecten, hoeft deze hier zeker niet bij aan te sluiten. Het in onderling overleg vaststellen van een waarde ook niet. Een taxatie wel? Ook niet perse, maar met een door een deskundige opgesteld taxatierapport in de hand heb je in ieder geval een goed verhaal. Moraal van het verhaal is om bij een scheiding zakelijk om te gaan met de waardebepaling van de te verdelen zaken. Dat zorgt niet alleen voor een eerlijke afwikkeling van de scheiding, maar voorkomt ook vervelende discussies (achteraf) met de Belastingdienst.

Tip: Voordat je in gesprek gaat met een mediator of echtscheidingsadvocaat is het goed dat je de lopende hypotheek gerelateerde stukken eerst hier bespreekt.

Laat eerst je mogelijkheden met betrekking tot je hypotheek en/of je leningen en verzekeringen een doorrekenen. Een mediator of echtscheiding advocaat is geen hypotheek specialist en  de volgorde van de gesprekken in zake je scheiding of einde samenwonen is essentieel. We kunnen misschien vooraf al hypotheek gerelateerde zaken regelen om daarna de advocaat aan het werk te zetten. Doe je dit net verkeerd om dan kan een bank bijvoorbeeld beslissen de hypotheek niet meer te verstrekken.